残高2,000万、金利差0.5％で80万円節約も！マイナス金利政策で過去最低水準の住宅ローン金利と借換え効果

こんにちは。

広島のイクメン、2児のパパです。

子育て世代にとって、育児と同じくらい気になるのが住宅ローン。





日銀のマイナス金利政策を受け銀行の住宅ローン金利の引き下げ競争は一段と過熱し、
2016年2月25日、住友信託銀行は主力の10年固定型の金利を3月から0.2％下げ、過去最低の年0.5％としています。

というわけで今日はマイナス金利でグッと下がった住宅ローン金利の話。

ローンなんか関係ねぇ！という方はお金を使って使って使いまくって景気を良くしてくださいね。

住宅ローンの借換え目安

マイナス金利の影響で金利が下がった住宅ローン。数年前に現在よりも金利が高い住宅ローンを組まれた方は借換えを検討されているのではないでしょうか。

一般的に住宅ローンの借り換えの目安は残り期間10年以上、残高1,000万円以上、金利差1％と言われています。

・住宅ローンの残り期間が10年以上
・住宅ローンの残り金額が1,000万円以上
・現在の住宅ローンと借換え先ローンの金利差が1％以上

実際、どれくらいの節約になるのか具体的な住宅ローン借入金額をもとに計算してみました。

比較しやすいよう、借入金額は2,000万円、1,500万円、1,000万円の3パターンで比較。

住宅ローン借入利率は借入中に変動しないものとし、借入に伴う諸費用は2,000万円の場合50万円、1,500万円の場合は40万円、1,000万円の場合は30万円を借入金額に上乗せすることで計算しています。

ローン残高、金利別の節約金額

【パターン１】

残り期間：2000万円
うちボーナス返済分300万円
借入期間：25年
借入利率：1.5％

[1]毎月の返済額
67,989円
[2]ボーナス月の返済額
140,162円
[3]利息合計
4,005,350円
[4]総返済額
24,005,350円

■残り期間：2050万円、借入利率：1.2％の場合

[1]毎月の返済額
67,549円
[2]ボーナス月の返済額
137,176円
[3]利息合計
3,246,050円
[4]総返済額
23,746,050円　※借換えでマイナス259,300円の節約

■残り期間：2050万円、借入利率：1.0％の場合

[1]毎月の返済額
65,952円
[2]ボーナス月の返済額
133,913円
[3]利息合計
2,683,650円
[4]総返済額
23,183,650円　※借換えでマイナス821,700円の節約

■残り期間：2050万円
借入利率：0.8％の場合

[1]毎月の返済額
64,380円
[2]ボーナス月の返済額
130,699円
[3]利息合計
2,129,950円
[4]総返済額
22,629,950円　※借換えでマイナス1,375,400円の節約

■残り期間：2050万円、借入利率：0.6％の場合

[1]毎月の返済額
62,832円
[2]ボーナス月の返済額
127,534円
[3]利息合計
1,584,700円
[4]総返済額
22,084,700円　※借換えでマイナス1,920,650円の節約

借入金額が2,000万円の場合は借入金額が多く、借入期間も長いため、わずかな金利差でも支払総額は大きな差が出ました。住宅ローンの借換えを検討する価値は十分にあると言えます。

続いて、借入金額が1,500万円の場合はどうでしょうか。


【パターン２】

残り期間：1,500万円
うちボーナス返済分250万円
借入期間：20年
借入利率：1.5％

[1]毎月の返済額
60,318円
[2]ボーナス月の返済額
132,893円
[3]利息合計
2,379,320円
[4]総返済額
17,379,320円

■残り期間：1540万円、借入利率：1.2％の場合

[1]毎月の返済額
60,484円
[2]ボーナス月の返済額
130,970円
[3]利息合計
1,935,600円
[4]総返済額
17,335,600円　※借換えでマイナス43,720円の節約

■残り期間：1540万円、借入利率：1.0％の場合

[1]毎月の返済額
59,326円
[2]ボーナス月の返済額
128,439円
[3]利息合計
1,602,760円
[4]総返済額
17,002,760円　※借換えでマイナス376,560円の節約

■残り期間：1540万円、借入利率：0.8％の場合

[1]毎月の返済額
58,182円
[2]ボーナス月の返済額
125,939円
[3]利息合計
1,273,960円
[4]総返済額
16,673,960円　※借換えでマイナス705,360円の節約

■残り期間：1540万円、借入利率：0.6％の場合

[1]毎月の返済額
57,052円
[2]ボーナス月の返済額
123,470円
[3]利息合計
949,200円
[4]総返済額
16,349,200円　※借換えでマイナス1,030,120円の節約

借入金額が1,500万円の場合、諸経費を踏まえると1.5％から1.2％まで金利が下がっても節約効果はほぼ無し。1.0％まで金利が下がって40万円弱と借換えには微妙なラインです。0.8％、0.6％まで金利が下がるようだと借換えを検討する価値はあると言えるでしょう。

続いて借入金額が1,000万円の例です。


【パターン３】

残り期間：1,000万円
うちボーナス返済分200万円
借入期間：13年
借入利率：1.5％

[1]毎月の返済額
56,476円
[2]ボーナス月の返済額
141,429円
[3]利息合計
1,019,034円
[4]総返済額
11,019,034円

■残り期間：1030万円、借入利率：1.2％の場合

[1]毎月の返済額
57,489円
[2]ボーナス月の返済額
140,798円
[3]利息合計
834,318円
[4]総返済額
11,134,318円　※借換えをすると115,284の損

■残り期間：1030万円、借入利率：1.0％の場合

[1]毎月の返済額
56,760円
[2]ボーナス月の返済額
138,983円
[3]利息合計
692,358円
[4]総返済額
10,992,358円　※借換えでマイナス26,676円の節約

■残り期間：1030万円、借入利率：0.8％の場合

[1]毎月の返済額
56,037円
[2]ボーナス月の返済額
137,183円
[3]利息合計
551,568円
[4]総返済額
10,851,568円　※借換えでマイナス167,466円の節約

■残り期間：1030万円、借入利率：0.6％の場合

[1]毎月の返済額
55,320円
[2]ボーナス月の返済額
135,397円
[3]利息合計
411,922円
[4]総返済額
10,711,922円　※借換えでマイナス307,112円の節約

借入金額が1,000円の場合、1.5％から1.0％まで金利が下がっても借換えの節約効果はほぼ無し。0.6％まで下がっても微妙なラインです。

住宅ローンの借換えで注意すること

住宅ローンを借換えする際に注意したいのが、金利の違いだけでなくガン保障や8大疾病などの特約の有無。

価格コムなどの住宅ローン金利最安プランは特約が何も付いてないことが多く、現在の住宅ローンに特約が付帯している場合は単純に比較できません。ガン保障や8大疾病などの特約を付けると、借入金利が0.3％程度上がるのが一般的です。

また、借換えにより給与振込みと違う銀行になってしまう場合は残高不足による滞りに注意が必要です。付き合いのある地銀の場合、何かと相談に応じてくれるケースもあるため、わずかな金額差のみで借換えを判断するのではなく慎重に検討したいですね。