またまた余計なこと開始

今日はHSBC香港へ行くためのパスポート申請に行きました。

その後まったりとローカル線などに乗りつつ帰ってたら、乗り継ぎ駅の不動産屋でふと目にした収益用ワンルームマンションのチラシ。

チラ見するもこんな郊外で収益不動産もないだろうと思い、いつも通り華麗にスルー・・・のつもりが何か気になってやっぱり戻ってよく見てみる。

すると、駅歩７分、築13年、鉄筋コンクリ、家賃5万、売価600～700万で表面利回り10％だって。ネットで見る収益不動産よりはだいぶマシっぽい。そういや、不動産投資のこと全然知らないしここらで一つ勉強してみる！？とお店へ突撃。

すると人当たりのよさそうな若い女性の社員さん？が応対してくれて、営業は外回りなので呼ぶから帰るまで少し待ってねと。店で待ちぼうけもアホらしいのでしばらく外をぶらついてから店に戻ると営業さん登場。

話してみるとこの営業さん、かなり要領イイかつイケメン。こちらが知りたいと思っていた収益性、経費、税金、リスク等あらかじめ分かりやすい資料を用意していてくれて大満足。

さらに話し込んいるうちに、いろいろなことを勉強できた。

この物件は郊外物件なので、安いが空室リスクが高い。そう思ってこのマンションの借主を聞くと半数近くが近くの企業の社員寮として法人借り上げされているという。

その企業を教えてもらったところ、極めて優秀な大企業（株の知識が役にたった！）じゃないですか。
これなら郊外とは言え、意外に空室リスクが低い穴場かもしれない。

残り半数の部屋は個人契約らしいけど、若い女性も入っていたので（個人情報なので性別と年代くらいしか教えてくれません）それなりにキレイな物件と思われるし、部屋がヤニでべたべたということもなさそう。

さらにこの物件の売り出し経緯を聞いたら、なにやら地方でミニコングロマリットみたいな事業をしていた会社がこのところの景気の悪化でアイタタ・・・になったらしく、処分する必要が出てきたためという。
すると、相手はかなり切羽詰っているわけで、価格面では買い手有利といえよう。


このような話から不動産投資ではどんな人が借りているか、売り出し理由は何か、を聞いておくのは物凄く重要なことだということを知り、勉強になった。

というわけで、なかなか詳しく教えてくれたので単に情報集めと勉強のつもりで入ったけど、少しまじめに考えて見る気になりとりあえず家に帰って軽く収益性からバリュエーションしてみたところ、売値から3割引きでフェアバリュー（これは今まで見た中でかなりマシな方）という結果に。

もし希望価格まで値引き出来なくても、不動産の場合は株と違って買うのに銀行が金を貸してくれるので、スプレッドが十分に確保できれば投資もアリかもとまで思い始めてきました。

そう思ってたらロバートキヨサキのおっさんが以前コラムで”自分が買いたい値段があればとりあえず言って見れば？”と言っていたのを思い出し、バリュエーションシートくっ付けてメール送ってみた。

さて、どんな返事が来るだろうか・・・つづく。



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