7月△日

ネットで申し込んだ机上査定の結果が大体出揃う。しかし査定結果を出さずに営業電話だけ掛けてくる業者も多く実際に比較できたのは数社だけでした。
ちなみに、ネット机上査定比較サイトというのは業者から定額料をとるというビジネスモデルらしいです。豆知識。

さて、査定を見て少し失敗したと思ったのが、ネットで申し込む時入れた希望販売価格が低すぎたということ（自分では高く入れたつもりだったけど）。

行動ファイナンスのアンカリング効果のように明らかに希望価格に引っ張られている業者があった。つまり希望価格に合うように数字を「作って」いる感があった（とりあえず専任で取りたい、という考えでしょうか？）。

ということは、自分が出した販売価格はまだ「作れる」範囲だったようで、もっと絶対に無理なような高価格にしといたほうが限界が分かったように思う。次回からは気をつけよう。

さて、それでも出てきた査定を見比べていると、いろいろ分かってきた。
まず、査定は土地と建物を個別に査定して合計を出すという手法で行われる。土地は主に周辺の公示・路線価と成約事例、建物は築年数による減価や新築時の坪単価から査定される。

このうち、公示・路線価や建物の築年数による減価率はごまかしようがない数字なので、各社ともほぼ同じ（それでも前回の K 氏は耐久年数を 5 年もサバよんでたことが発覚）。

成約事例の取り方は結構な開きがあった。つまり安く査定したい会社は自分に都合の良い安い成約事例を探して低めの数字を作っていたようだ。

各社ともフォーマットは同じなので、ソフトは同じであとは入れるデータをどう取るかで決まるらしい。

そのような感じだったので、とりあえずいじれそうな各パラメータごとに、全業者から最高値を寄せ集めて、仮想の土地最高値を出してみた。すると、まあこんなもんかという相場観が少し出来てきた。

建物坪単価は査定のものよりも、前回の K 氏が説教中にぽろっと言った「購入時の上物は 2500 万円」という情報の方が、自分にとってはわりと都合のいい数字だったので、それを使わせていただくと、建物価値が約 20%UP ！
いやー K さんありがとう！これで買主様に突っ込まれた時に説明できるっす(´ー｀)。

これにより、売値（土地+建物）の上の限界値が見えてきた。

また、査定の最安値も役に立った。これはおそらく黙っていても楽に売れる価格なのだろう。つまり、ここまでは絶対に値引きしてはいけないというストッパーだ。

このような感じで、予想される売却価格は自分の当初希望の 3000 万円に対して、 2280 万円から 3100 万円までという結果になりました。

��ちなみに数字は具体的な数字がないと書きにくいんで、ブログ用にでっち上げたのものですのでヨロシク（＾＾；））

次回へ続く